"Дом" на продажу: будет ли успешным IPO оператора семейной ипотеки

"Дом.РФ" официально объявил о намерении провести IPO на Мосбирже в нынешнем году. Соответствующее сообщение появилось 10 ноября на сервере раскрытия информации.

Пока с начала года первичных размещений акций в России случилось только два. ПАО "ДжетЛенд Холдинг" в марте привлекло на СПБ Бирже 476 млн рублей, а ПАО "Глоракс" в конце октября продало акции на Московской бирже на сумму 2,1 млрд.

IPO "Дом.РФ" на этом фоне обещает стать просто гигантским. По словам главы госкомпании Виталия Мутко, произнесённым в октябре в ходе встречи с президентом России Владимиром Путиным, привлечь планируется от 15 млрд до 30 млрд рублей. Сделки пройдут на Московской бирже. Полученные средства компания планирует направить на проектное финансирование, строительство инфраструктуры в России и секьюритизацию ипотечных кредитов.

"Зелёный" ориентир

Согласно публикациям в СМИ со ссылками на источники на рынке, цена предложения акций "Дом.РФ" будет ориентироваться на стоимость Сбербанка по показателю P / BV (Price / Book Value, капитализация / собственный капитал) с небольшим дисконтом. У Сбербанка по последней финансовой отчётности показатель P / BV составлял 0,89.

Размещение акций "Дом.РФ" будет первым за последние 18 лет IPO государственного финансового института. Предыдущим подобным событием было IPO ВТБ, проведённое в мае 2007 года.

По данным отчётности по МСФО, на 1 июля 2025 года активы "Дом.РФ" составляли 5,58 трлн рублей. Чистая прибыль за 6 месяцев 2025 года — 39,1 млрд. За 2024 год госкорпорация заработала 65,8 млрд рублей, за 2023–й — 47,2 млрд. Согласно собственному прогнозу компании, по итогам 2025 года этот показатель может вырасти до 90 млрд рублей.

Стратегия развития "Дом.РФ" до 2030 года предусматривает удвоение активов до 11 трлн, а также выплату дивидендов не менее 50% от чистой прибыли.

IPO "Дом.РФ" можно назвать долгожданным. О планах провести его впервые стало известно в марте 2024 года. А в декабре того же года Владимир Путин подписал закон, позволивший госкорпорации получить статус публичного акционерного общества и затем разместить акции на бирже, сохранив за государством не менее 50% плюс одну акцию. В сентябре 2025 года компания сменила статус на ПАО.

Изначально "Дом.РФ" возник в 1997 году как государственная корпорация, созданная для развития жилищной сферы в России. Тогда она называлась Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в 2018 году получила своё нынешнее название.

"Дом.РФ" контролирует исполнение госпрограмм, помогающих гражданам РФ улучшать жилищные условия. Госкорпорация является оператором семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеки, льготной ипотеки для ИТ–работников и т. д. "Дом.РФ" как оператор получает из бюджета деньги на финансирование этих госпрограмм и с их помощью компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой жилищного кредитования.

Ещё одна функция "Дом.РФ" — проектное финансирование строительства жилья. Госкорпорация является одним из крупнейших кредиторов для застройщиков и выдаёт им кредиты на льготных условиях.

Активы "Дом.РФ" состоят из ипотечных кредитов и ссуд, а также недвижимости.

Плюсы и минусы текущего момента

Текущая стагнация сегмента IPO не случайна. Она связана с депрессией всего фондового рынка. Индекс Мосбиржи с начала года теряет около 12% и находится вблизи минимума за 10 месяцев. Индекс Мосбиржи IPO, в базу расчёта которого входят акции, эмитенты которых осуществили первичное размещение или листинг своих акций на бирже не ранее 2 лет до даты формирования базы расчёта, упал ещё сильнее — на 17% (см. графики). Однако опрошенные "ДП" эксперты не считают выбор момента для размещения акций "Дом.РФ" совсем уж нелогичным.

"Как я понимаю, целями IPO “Дом.РФ” является привлечение денег в компанию для финансирования будущих проектов в жилищной сфере, а также содействие развитию российского фондового рынка в нынешних сложных условиях и при “засухе” в сфере первичных размещений, — говорит аналитик ФГ “Финам” Игорь Додонов. — При этом руководство компании уже заявило, что если конъюнктура на рынке будет совсем уж неблагоприятной, то IPO может быть отложено".

Руководитель проектного офиса по продуктам, сервисам, услугам "Алор Брокер" Ольга Шувалова также отмечает, что в октябре на Форуме корпоративного управления замглавы Минфина допустил возможность смещения сроков проведения IPO при существенном ухудшении геополитической ситуации и коррекции российского фондового рынка.

"Необходимо учитывать, что процесс планирования IPO является достаточно продолжительным — несколько месяцев, — подчёркивает Шувалова. — Этап подготовки формирует определённый временной лаг. Ожидания в отношении динамики рынка и геополитики на момент инициирования процесса могут быть отличными от той ситуации, которую мы наблюдаем сейчас. Несмотря на очевидные риски выхода на первичное размещение в условиях коррекции рынка и слабой активности инвесторов, которые не стремятся выкупать просадки и предпочитают более консервативные стратегии (облигационные, в частности), есть и ряд преимуществ выбора данного момента. Во–первых, снижается количество предложений публичных размещений, то есть конкурировать за деньги инвесторов становится проще. В 2025 году на рынке IPO штиль, большая часть эмитентов отложили выход на биржу. На конец 2024 года о своих планируемых IPO на следующий год заявляли не менее 10 компаний. Таким образом, в условиях вакуума новых предложений качественному эмитенту может быть намного проще привлечь внимание и деньги инвесторов. Во–вторых, для поощрения выхода на биржу в негативных рыночных условиях эмитенты потенциально могут получить ряд преференций и стимулирующих льгот как от государства, так и от биржевой инфраструктуры, поскольку поставлена задача наращивания капитализации отечественного рынка. В–третьих, состав инвесторов, входящих в активы в условиях нестабильности, может быть более качественным. Это и институциональные, и частные инвесторы, заинтересованные в долгосрочном размещении средств в качественных активах. На примерах IPO 2023 и 2024 годов была заметна тенденция быстрого выхода из бумаг, приобретённых в ходе первичного размещения. Период удержания акций частными инвесторами мог составлять несколько дней, а в некоторых случаях — несколько часов. Такой спекулятивно настроенный акционер точно не целевая аудитория для эмитентов. У компаний, планирующих публичное размещение в условиях коррекции рынка и повышенных геополитических рисков, есть хорошие шансы привлечь длинные деньги".

"Это вопрос политический, — уверен основатель телеграм–канала Angry Bonds Дмитрий Адамидов. — Полагаю, требуемую сумму соберут за счёт средств пенсионных фондов и институционалов. Но рыночного спроса, особенно от частных инвесторов, там будет минимум".

Основатель Института финансово–инвестиционных технологий Алексей Примак признаёт, что оптимизма на рынке сейчас не много. "Однако для “Дом.РФ” IPO — это больше, чем просто сбор средств, — полагает он. — Во–первых, компания государственная и играет ключевую роль в жилищном строительстве и ипотеке, поэтому выход на публичный рынок — это шаг к прозрачности и укреплению доверия. Во–вторых, даже в тяжёлые времена крупные госкорпорации стараются “забронировать” ресурс и позиции на будущие годы — это инвестиции в долгосрочный рост, а не мгновенная игра на подъём. “Дом.РФ”, конечно, рассчитывает на поддержку умных институционалов, которые ценят масштабы компании. Период IPO выбран осознанно".

Исполнительный директор Ассоциации розничных инвесторов Илья Херсонцев оценивает сроки подготовки к проведению IPO для крупных компаний в 1–2 года. "Сейчас “Дом.РФ” уже готов к проведению размещения акций, но это не значит, что он обязан это делать, — рассуждает он. — Возможно, IPO будет отложено до появления сильного спроса на акции. Так можно избежать их продажи по низкой цене".

Насколько адекватны ожидания

Желание эмитента–новичка выйти на рынок с небольшим дисконтом к оценке такого мастодонта, как "Сбер", вполне выполнимо, допускают эксперты.

"Учитывая стратегическую роль, значительный масштаб и понятный бизнес “Дом.РФ”, государственную поддержку, наличие дивидендной политики, неплохие перспективы развития, оценка компании с некоторым дисконтом к “Сберу” по мультипликаторам, на мой взгляд, выглядит адекватной", — говорит Игорь Додонов.

"Цифры и индикаторы, которые называет “Дом.РФ”, вполне в рамках реального положения дел, — соглашается Алексей Примак. — Сбербанк — это бенчмарк по оценке госкорпораций и финансовых институтов. Ориентировка на его P / BV с невысоким дисконтом — это разумный и обычный подход. Что касается суммы, диапазон 15–30 млрд рублей отражает текущий спрос крупных игроков и реальные рыночные возможности. “Дом.РФ” демонстрирует серьёзные результаты: прибыль и рост операционной выручки пока внушают оптимизм. Кроме того, компания сразу предлагает защитный механизм, оферту выкупа акций с премией, это добавляет уверенности".

Сбербанк выбран организаторами для сравнения потому, что сфера деятельности схожая — финансы, поясняет Илья Херсонцев. При этом "Дом.РФ", так же как и "Сбер", планирует половину прибыли отдавать акционерам, а половину направлять на рост бизнеса.

"Сегодня Сбербанк торгуется по нижней границе P / BV, — добавляет он. — Если “Дом.РФ” сумеет поддерживать рентабельность капитала в районе 20%, то такая цена будет вполне оправданна, учитывая, что 10–летние ОФЗ предлагают доходность чуть ниже 15% годовых".

Успех размещения зависит от точки зрения

Размещение акций "Дом.РФ" может стать успешной историей, считают эксперты. Хотя критерии успеха для эмитентов, инвесторов и рынка в целом разные.

"В руководстве “Дом.РФ” рассчитывают, что объём размещения будет ближе к верхней границе объявленного диапазона 15–30 млрд рублей. Я полагаю, что, если эти планы осуществятся, вполне можно будет говорить об успехе, причём как для самого эмитента, так и для рынка в целом, поскольку данная сделка может побудить другие компании вернуться к планам проведения IPO", — надеется Игорь Додонов.

Алексей Примак указывает, что для эмитента успехом можно будет считать привлечение заявленной суммы и успешное вхождение в котировальный список Московской биржи с free–float (долей акций в свободном обращении) минимум 10%.

Для инвесторов свидетельством успеха IPO станет стабильность котировок акций, отсутствие их резких падений, а также возможность получения дивидендов согласно регламенту (они планируются не раньше 2027 года).

Рынку же не помешает пример качественного IPO и создание положительного имиджа российского рынка акций для новых эмитентов.

"Надеемся, что организаторы и государство понимают, что важно не только продать акции, но и сделать историю успеха для инвесторов, — призывает Илья Херсонцев. — Для этого нужно, чтобы акции показывали рост выше цены IPO как минимум полгода–год, а лучше навсегда. Здесь две составляющие на стороне эмитента и одна рыночная. Первая — это цена продажи, она не должна быть высокой. Вторая — это оправдание ожиданий по стабильности бизнеса. Третье условие не зависит от эмитента и организаторов — это ключевая ставка. Если она по каким–то причинам будет расти, то вряд ли мы увидим большие цены на акции. Этот риск инвестор должен оценивать сам. Краткосрочно хорошим результатом будет кратная переподписка на акции, долгосрочно — это рост котировок и дивиденды".